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华地仟佰墅报告

发布日期:2021-11-26 22:48 浏览次数:

  1.1 华地仟佰墅目前在售的主要是经济型 MINI 叠加(近期开盘楼座为 30#-56#及 60#) 。目前在 售的主要有两种户型 110 ㎡和 143 ㎡的三房。其中 110 ㎡的户型均为下叠,一二层的布局 均略显紧凑,但通过大面积的采光略微缓解了空间的压抑感。143 ㎡的户型均为上叠,空间 宽阔,采光较好。 户型描述 华地仟佰墅一期推出小户型叠加别墅, 共有 4 种户型。 143 ㎡的上叠尺度舒适, 大面积采光, 空间感较好;138 ㎡的四房,二层主卧空间被压缩,次卧空间较小;110 ㎡的下叠,布局紧 凑,通过大面积采光缓解空间压抑感。 1.2 户型分析 分析师点评 上叠赠送露台,下叠赠送花园,每户赠送一个车位。户型总体偏向紧凑型,卧室及餐厅的空 间不是很充裕。 114 下叠 总体评价: 户型 114 ㎡下叠为三室两厅三卫设计, 上下两层布置的窗户较多, 采光通风较好。 优点:1、上下两层布置的窗户较多,通风采光较好。 2、卫生间与厨房离卧室较远,对起居生活的影响小。 3、客厅连接敞开式阳台,既保证了通风采光,又可在客厅休闲时关注在花园嬉戏的 孩子。 缺点:1、餐厅的位置尴尬,餐厅的空间只够放的下三口之家的小餐桌。 2、公共卫生间距离客厅及花园的距离过远且空间布置的也比较狭小。 122 上叠 总体评价:户型 122 上叠为三室两厅两位设计;上叠需步行上下楼,无安装电梯,不利于老 人的生活起居。 优点:1、上叠赠送小花园,利用率高,既可以种些花草,也可以作为夏日烧烤和亲子娱乐 区。 2、私密性较好,不会被楼上活动噪音干扰。 缺点:1、厨房与餐厅较远且中间有楼梯,来往行走距离较远。 2、四层楼梯到阳台处空间浪费,阳台可利用率不高。 138 下叠 总体评价:户型 138 ㎡下叠为四房两厅三卫设计;南北通透,采光较好。 优点:1、一层公共卫生间干湿分离,私密性较好。 2、拥有储藏空间,避免杂物散乱堆放。 缺点:1、二层空间布置过于紧密,过道较窄。 2、一层次卧靠北且紧挨厨房,受到油烟影响较大。 143 ㎡上叠 总体评价:户型 143 ㎡上叠为三房两厅两卫设计;尺度较舒适,二层为主卧独享。 优势:1、相对叠加的其他房型,143 ㎡的上叠设计的尺度较为舒适,预留餐厅空间足够。 2、二层为主卧独享,南北均有阳台,通风采光好,活动空间大。 缺点:1、北向阳台略显多余,可利用度并不高 2.1,装修标准 全部房源为毛坯交付,室内均无吊顶及墙面、地面等处理。 2.2、装修标准 目前项目正处于主体施工阶段,无法入户对其毛坯房进行检验。 其他点评 别墅验收的注意点 3.1 社区品质-整体规划 华地仟佰墅位于白沙河路与黑龙江中路交汇处。 该项目紧邻黑龙江路、 青银高速等交通主干 道,南侧为白沙河运动公园。 本案属于混合别墅居住区,规划有 55 栋叠加、5 栋联排别墅和 6 栋小高层组成。混合别墅 区由于业主层次不一, 所以社区认同感较差。 处于别墅社区边缘的住宅由于距离周边公寓较 近,容易产生压抑感,而且公寓住户从高处俯瞰别墅住户,对其私密性也有一定的影响,一 期开盘的楼座正是位于小高层东侧。另外,混合别墅区的管理也存在一些难度,如业主意见 不统一,来往人员混杂等问题。 项目内部规划有幼儿园,具体位置尚未确定。 整体规划描述: 本项目共分为三期开发,一期为叠加别墅和小高层。二期全部为别墅,三期规划未定,预计 为小高层和别墅。小区的南侧、北侧和西侧设有出入口。由于小区东南侧为小高层住户,出 入较频繁,南侧的别墅区住户可能受到的车辆出入造成的噪音大些。 3.2 社区景观 由于项目正在施工,暂未进行小区内绿化。通过案场工作人员了解,小区以灌木草本和绿植 为主旋律的绿化风格,可保证景观的真实性和长久性。小区的中央景观带设有水景和凉亭。 社区内部的绿化主要以观赏为主,无公共休闲娱乐场所。开发商充分利用小区内部的空间, 将公共活动区域转移到紧邻社区的白沙河运动公园。 小区正南方的白沙河经过市理后焕发新的光彩, 白沙河畔的景观及休闲区必然会成为小 区居民休闲,散步的首选场所。 白沙河畔景色(图片) 3.3 建筑立面 华地仟佰墅采用赖特草原风格,延承“有机建筑先驱”莱特先生的建筑理念,强调人与自然 的相结合,以雕琢艺术的情怀打造建筑,独具匠心。外立面采用仿石材面砖和人造大理石结 合的方式。简约、大气是别墅外观给人们的第一印象。 3.4 公共部位 目前项目正在施工中,无法获取项目的公共部位情况,待后期完善更新。 3.5 社区配置 社区规划配有一所幼儿园,幼儿园的位置暂未确定。内部无其余规划,小区的商业、医疗、 教育主要依靠流亭街道的设施。 3.6 车位情况 项目首开的是叠加别墅,每户赠送一个地上停车位,上叠和下叠的车位相邻。总体车位配比 约 1:1.05 出入口主要为南北两侧和西侧。 小高层区域配有地下停车场。 公共停车场位置暂未 确定。 小区未实现完全人车分流,存在一定的安全隐患。 行车路线图(图)及出入口分布图 4.1 物业服务-物业费用 项目将采用万科物业,万科物业是国内一流的物业公司,在业内口碑良好。 项目此次采用的是万科物业的睿服务体系, 是万科的最新服务体系。 万科睿服务体系不仅提 高了保安保洁绿化设备维护的基础服务项目质量, 还新增了信息管理平台, 有专人协调客户 的邻里关系,业主关切的事务,将客户关系维护、客户投诉处理、业主自治协调工作提高到 了一个专业层面来处理。 小区的物业费暂未确定。参考——项目,分析师认为物业费将会在—— 万科玫瑰里实景图 通过走访万科物业在其他小区的物业管理, 分析师发现, 万科物业在社区管理职责确实无大 的缺失。 周边别墅项目物业费表(选三个) 4.2 物业服务 分析师点评 具体物业服务未公开(再去调研) 5.1 交 通 出 行 自 驾 出 行 项目周边主干道为黑龙江中路、银河路、双流高架。 出行沿白沙河路可到黑龙江中路,进入银盛泰立交到达城阳,也可反方向行驶去往李沧、市 北、市南。 经分析师实际考察,从华地仟佰墅到城阳利群商圈约 12 分钟,到李村万达商圈约 20 分钟。 工作日从仟佰墅到李村万达的拥堵并不是很严重。业主自驾出行较为方便。 5.2 交通出行-轨交出行 周围暂未规划轨道交通。 5.3 公交出行 项目周围有两个公交车站, 一个主要通往城阳中心的洼里村站和通往李沧方向的流亭站。 公 交出行基本能满足需求。 现场手机截图 洼里村站——城阳 流亭站——李村万达 6.1 区位简介 1、 华地仟佰墅位于白沙河路与黑龙江中路交汇处, 黑龙江中路以东 500 米, 北侧为银河路, 南侧紧邻白沙河运动公园。 2、项目属于流亭街道,紧邻洼里村,生活设施齐全,属于近郊别墅。 3、周边无大型商业,可驱车前往城阳利群商圈或李村万达商圈。 位置图(售楼处) 6.2 公共资源 景观资源丰富 周边生活设施比较齐全,景观资源丰富。项目南侧为白沙河运动公园,景色优美,是休闲运 动的好去处。北侧为洼里村社区,拥有成熟的生活配套设施。 白沙河运动公园 6.3 医疗资源 项目周边医疗等级不高,最近的诊所是洼里社区卫生室,只能满足最基本的就医需求。距离 城阳区医疗能级最高的城阳人民医院约 5.3 公里。 6.4 周边商服 项目本身无商业配套, 避免了底商可能对住户造成的一些干扰。 项目周边无大型的商业配套, 但是项目紧邻洼里社区, 碗里社区拥有成熟的生活设施, 住户的基本生活需求可以得到满足。 距离项目最近的商圈是城阳利群商圈,是城阳最为繁华商业地带,车程约 12 分钟。 6.5 教育资源 项目规划建有一所幼儿园,具体的位置尚未确定。距离项目最近的小学是流亭小学,教育水 平在城阳属于中等偏上。距离项目较近的中学有城阳五中(初中) 、城阳一中(高中) 。教育 资源较丰富。 7.1 不利因素-社区内部 1、小区主入口两侧的楼栋会受到鸣笛的噪音影响。 2、项目开发时间较长,在售房源交房后,其余地块仍在施工中,交房较早会受到来自工地 的噪音和粉尘影响。 3、靠近小高层的别墅区住户私密性较差。 4、小区没有采用完全的人车分流,安全上存在一定隐患。 整个社区建筑风格差异较大, 没有整体感, 处于别墅社区边缘的住宅由于距离周边公寓较近, 容易产生压抑感,而且公寓住户从高处俯瞰别墅住户,对其私密性也有一定的影响。 7.2 不利因素-社区外部 1、项目东侧为建设荒地 2、项目周边为村级社区,来往人员租赁人员较多,人员混杂,若物业管理不力的话,容易 对业主安全造成隐患。 3、小高层住户临近高压电线塔

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